アパート・ビル・マンション・幼稚園・病院・福祉施設のメンテナンス（修繕工事）

アパート・ビル・マンション・幼稚園・病院・
福祉施設のメンテナンス（修繕工事）

アパート・賃貸ビル・マンション・幼稚園・病院・福祉施設の大規模な建物は、ある一定の規模を超える建物に対して、（12条点検（建築基準法第12条定期報告）定期的な点検・メンテナンスが義務化されています。目的は、入居者・利用者の安全を担保するために、必要不可欠なものだからです。とは言っても、ご理解されているオーナー様・ご担当者様は、如何にして安全工事で、コストをおさえるか常にご苦労をされている場面を、多数見て参りました。特に、問題になるのが、雨漏り発生です。建物の外廻り（外皮）に関しては、そんなお悩みを調査・修理実績多数の当社が解決します。

目次（各施設ごとにご案内いたします）

・建築基準法第12条とは（定期点検の義務）について
 ・グローイングホームが出来る一般建物劣化診断・調査とは?
・グローイングホームが得意とする工事範囲とは?
・アパート部門　（こんなことでお困りではないですか？）
・マンション部門　（管理会社を変えてみませんか？）
・テナントビル部門　（雨漏りしていませんか？）
・幼稚園部門　（工事中の安全対策出来ていますか？）
・施設・福祉施設部門　（出入りの業者を変えませんか？）
・外周りの改修工事は全ておまかせください!
・現場下見からご契約までの基本的な流れをご案内します
 ・グローイングホームの実績をご覧ください

■建築基準法12条定期報告とは

第12条第1項　外壁団信検査・特定建築物定期調査（今回のご案内対象調査）
第12条第3項　建築設備定期点検
第12条第3項　防火設備定期点検
第12条第3項　昇降機等定期検査

■対象となる建物（特定建築物）条件とは

政令指定による、特定建築物定期調査の対象となる建物と条件は、以下のとおりです。いずれかの条件に該当すれば調査対象となります。

劇場、映画館、演芸場
・3階以上もしくは地下の階にあり、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合
・客席の床面積が200㎡を超える場合
・主階（舞台・客席等の出口がある階）が1階にない場合で、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合

観覧場、公会堂、集会場
・ここでの観覧場は、屋外に観覧席がある場合を除外します。
・3階以上もしくは地下の階にあり、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合
・客席の床面積が200㎡以上の場合

病院、有床診療所、旅館、ホテル、就寝用福祉施設
就寝用福祉施設は、利用者の特性から避難時に時間がかかると考えられる、次のような施設を指します。
サービス付き高齢者向け住宅／認知症高齢者グループホーム、障害者グループホーム／助産施設、乳児院、障害児入所施設／助産所／盲導犬訓練施設／救護施設、更生施設／老人短期入所施設／小規模多機能型居宅介護・看護小規模多機能型居宅介護の事業所／老人デイサービスセンター（宿泊サービスを提供するものに限る。）／養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム／母子保健施設／障害者支援施設、福祉ホーム、障害福祉サービス（自立訓練または就労移行支援を行う事業に限る）の事業所（利用者の就寝の用に供するものに限る就寝用福祉施設は、利用者の特性から避難時に時間がかかると考えられる、次のような施設を指します。サービス付き高齢者向け住宅／認知症高齢者グループホーム、障害者グループホーム／助産施設、乳児院、障害児入所施設／助産所／盲導犬訓練施設／救護施設、更生施設／老人短期入所施設／小規模多機能型居宅介護・看護小規模多機能型居宅介護の事業所／老人デイサービスセンター（宿泊サービスを提供するものに限る。）／養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム／母子保健施設／障害者支援施設、福祉ホーム、障害福祉サービス（自立訓練または就労移行支援を行う事業に限る）の事業所（利用者の就寝の用に供するものに限る)

・3階以上もしくは地下の階にあり、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合
・2階の床面積が300㎡以上の場合（※）
※病院、有床診療所は、2階の部分に患者の収容施設があるものに限定される

体育館、博物館、美術館、図書館、ボーリング場、スキー場、スケート場、水泳場、スポーツの練習場
・いずれの建物も、学校に付属する場合は除外されます。
・3階以上の階にあり、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合
・床面積が2,000㎡以上の場合

百貨店、マーケット、展示場、キャバレー、カフェー、ナイトクラブ、バー、ダンスホール、遊技場、公衆浴場、待合、料理店、飲食店、物品販売業を営む店舗
・3階以上もしくは地下の階にあり、用途に供する部分の床面積が100㎡を超える場合
・2階の床面積が500㎡以上の場合
・床面積が3,000㎡以上の場合

■外壁打診等調査の対象となる外壁仕上げ材とは

外装仕上げ材等のうちタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の劣化

全面打診等調査

■外壁打診等調査の検査対象項目

・特定建築物定期調査（目視・部分打診による異常が認められたもの）
・建築物の新築竣工後10年を超えるもの
・外壁改修工事後10年を超えるもの
・全面打診調査等の実施後10年を超えるもの
（外壁等の落下により通行人に危害を与えるおそれのある部分）

■診断・調査方法とは

足場組やゴンドラ、ロープアクセスにより検査員が直接打診道具を使用して行う調査・診断
赤外線カメラを搭載した、ドローン（小型無人機）を使用した、赤外線調査＋打診棒による検査・診断

★グローイングホームができる調査・診断・検査

グローイングホームができる第12条第一項の対象調査・診断は、
外壁打診検査・赤外線検査です。

雨漏りの原因を特定する調査・診断

調査実績588件以上達成

（2022年12月現在）

グローイングホームができる外周り（外皮）一般的な劣化検査・診断とは？

□　塗装工事（外壁・屋根の塗膜の劣化検査・診断）
□　防水工事（屋上・屋根・斜め壁・バルコニーの雨漏り検査・診断）
□　シーリング工事（壁・窓廻りの亀裂・弾力性検査・診断）
□　タイル工事（汚染・?がれ落下防止の打撃検査・赤外線検査）
□　躯体補修工事（壁本体の?がれ落下防止検査）

★グローイングホームが得意とするメンテナンス修理の工事範囲とは

外周り（外皮）屋根工事・外壁工事・防水工事・塗装工事・雨漏り修理工事です。

■それでは更に建物用途別に当社が感じたお困りごと一覧をご案内いたします■

※こんなことでお困りではありませんか？

アパートの部門

①家賃の金額を減額しないと、入居者が埋まらない
A:家賃を下げなければならない原因・理由をお考え下さい。廻りとの相場・家賃を下げた場合のターゲットとなる借人を具体的にイメージしてご検討ください。
②定期的に修繕したいけど、予算がない
A:毎月の家賃×120回＝修繕工事費●●円額と具体的的にお申しださい。その場合、修理できる範囲を計画体的にお伝えいたします。
③鉄骨の階段だけでも交換したい（部分補修）
A:部分補修だけでも、遠慮なくお申し出ください。特に鉄部は、メンテナンスサイクルが早く、階段は安全性も考慮しなくてはなりません。雨樋も含めてご相談をお受けいたします。
④外観が汚れていて、清潔感がなく見た目のイメージが悪い
A:塗装後のＣＧシュミレーションにてご提示して、一色塗りではなく2色～3色の塗替えパターンで何パターンかの写真にてご提案を致します。（無料）
⑤ALC外壁のひび割れが多く、雨漏りばかり発生する
A:まず、雨漏りの原因を正確に特定します。その原因を理解し、お客様のお考えを踏まえて修理工事のご提案を致します。

マンションの部門

①管理会社の見積書・劣化診断書の提出が遅い
A:個人的な意見として聞いて頂きたいのですが、大きな会社（名の通った管理会社）程、見積書・提案書が遅い様に思います。最も良くないと当社で思う場合は、資料が遅い上に施工業者が、管理会社と一緒に見積書の内容を説明する場合です。
②近隣に地元業者の施工競争相手が見つからない
A:ネット等で様々なキーワードで検索してみてください。移動時間1時間位まで範囲を広げれば、意外とみつかるかも知れません。思い切って近隣のマンションの管理組合様・又は自宅をリフォームした業者に聞いてみるのも手です。
③管理組合役員の意見がまとまらない
A:マンションの住民の方である管理組合のお仕事は大変です。皆さんいろいろなお考えがあるかと思います。どうせ1・2年の任期だし、あまり目立つことはしたくないと思うのが人情です。ただ、私どもが感じることは、変化のない組織は、正しく機能していない様に思います。
④修繕箇所が発生したら、早く修理をしてもらいたい
A:やはり、移動時間30分以内の業者とお付き合いしていると何かと重宝します。特約として、専門性の高い修繕については、近隣業者に依頼して良い旨の特約を作っておくと事がスムーズです。
⑤管理組合がない
A:古いマンション・小世帯のマンション様にあるケースです。誰かが中心となり進めるしかありません。工事業者に渡せる修繕工事の計画書を事前に作成しておいて、各住人の代表3名程度が、見積依頼を行えば、3パタンの見積書が揃います。注意してもらいたいのが、同じ時間帯にその修理業者に現場下見・見積書の説明をさせるの避けてください。（伝え漏れ・説明不足につながります）

テナントビル部門

①タイル張内部のALC外壁のひび割れが多く、雨漏りばかり発生する
A:まず、雨漏りの原因を正確に特定します。その原因を理解し、お客様のお考えを踏まえて修理工事のご提案を致します。
②外観が汚れていて、清潔感がなくイメージが悪い
A:塗装後のＣＧシュミレーションにてご提示して、一色塗りではなく2色～3色の塗替えパターンで何パターンかの写真にてご提案を致します。（無料）
③築30年以上経過した為、外壁リフォームの修繕方法を検討している
A:特に35年を超えた建物には、後何年もってもらいたいかの、聞き取りを正確に行い、塗り替えだけではなく、外壁張替・カバー工法（屋根・外壁・屋上防水まで）ご提案いたします。最近ではALC外壁のカバー工法もご提案できるようになりました。
④テナント様からの雨漏りの発生の際、直接対応してくれる業者がいない
A:オーナー様の方から、最初だけ、テナント様に業者名と連絡がいく旨を伝えてもらえれば、後は当社で現場確認・点検日時の調整から、雨漏り状況を確認して「オーナー様に写真付きPCメールにてご報告致します。
⑤工事中各テナント様に連絡・報告・対応が出来る業者を探している
A:工事前から直接テナント様にご連絡を取り合っておりますので、着工前・工事期間中の必要なご連絡・ご挨拶は当社で全て行います。但し、オーナー様または、管理会社様かのご連絡の方が良いと判断した場合は、ご連絡差し上げます。
⑥不動産屋さんから出てくる見積額が高い
A:全てそうだとは申しませんが、確率的に見積額が高い方が多いです。全てに言える事ですが、問題なのは、見積額・内容が正しい相場になっているかです。安い金額ではありません。納得いくまでご説明を受けてください
⑦外周りをトータルで依頼できる業者が近くにいない
A:現場までの移動時間が30分以内、塗装工事だけではなく、築年数・外周りの外壁・屋根・屋上の既存仕様を判断でき、今後どのくらい持たせるかを、正しく聞き取り、トータルでご提案できる様努めております。

幼稚園部門

①なんでも気軽に相談できて、一般にも分り易い説明がる業者が近隣にいない
A:グローイングホームでは、現在6施設の幼稚園様とお付き合いをさせて頂いております、長い幼稚園様で20年以上管理をさせてもらっております。スピードと工事中の安全対策が基本姿勢です。
②行政に提出する資料を作成できる業者いない
A:行政と聞くと、入札資格のある業者を想像しますが、そんなことはありません。建設業のある普通の業者でも工事は可能です。行政に提出する資料も多数作成しています。
③写真付きの書類等を提出してくれる業者いない
A:グローイングホームでは、改修工事の規模に関わらず、劣化診断書・見積書・工事報告書・保証書は全てセットと考えております。
④子供たちに対する、工事中の安全を確保してくれる業者がいない
A:子供たちは、大人が予想しない行動をします。安全計画書を提出して、先生方と話し合いを行い、子供たちの動線・先生方の動線をお聞きして、計画書に反映しております。
⑤スピード感を持って、すぐ対応してくれる業者がいない
A:幼稚園様が特に急を要す場合の依頼ごとは、子供たちにこのままでは危険なので、この状況を回避させたいと思う場合です。お問い合わせの段階から、この案件は急いでいるなと感じる場合は、その日に行く様にしています。

施設・福祉施設（グループホーム・老人ホーム・病院）部門

①稟議書（上司向け）の説得する、資料が豊富な業者が近隣にいない
A:施設様の場合、必ず総務課のご担当者様がいらしゃいます。現場下見際、ご担当者様が、どの様な資料が必要で，何時までに、見積書が必要か様々です。当社で、対応できるものは全てご提出するように心がけております。
②なんでも気軽に相談できて、一般にも分り易い説明がる業者が近隣にいない
A:グローイングホームでは、様々な施設様とお付き合いをさせて頂いております、総務課のご担当者様が仕事を手際よく進められるよう、具体的にお聞きしております。スピードと工事中の安全対策が基本姿勢です。
③行政に提出する資料を作成できる業者いない
A:行政と聞くと、入札資格のある業者を想像しますが、そんなことはありません。建設業のある普通の業者でも工事は可能ですし、今まで多数実績がございます。但し、１００％の行政機関の施設は入札案件になります。また、口座の開設にはご担当者様にお手間が掛けております。
④外観が汚れていて、清潔感がなく見た目のイメージが悪い
A:塗装後のＣＧシュミレーションにてご提示して、一色塗りではなく2色～3色の塗替えパターンで何パターンかの写真にてご提案を致します。来訪者様への評判も上々です。（無料）
⑤管理会社の見積書・劣化診断書の提出が遅い
A:個人的な意見として聞いて頂きたいのですが、大きな会社（名の通った管理会社）程、見積書・提案書が遅い様に思います。最も良くないと当社で思う場合は、資料が遅い上に施工業者が、管理会社と一緒に見積書の内容を説明する場合です。
⑥近隣に地元業者の施工競争相手が見つからない
A:ネット等で様々なキーワードで検索してみてください。移動時間1時間位まで範囲を広げれば、意外とみつかるかも知れません。思い切って近隣の施設・自宅をリフォームした業者に聞いて聞いてみるのも手です。